Стоит ли брать ипотеку: плюсы и минусы ипотеки, как правильно оформить и гасить

Стоит ли брать ипотеку
Обновлено:

Приветствую тебя, мой читатель, на странице моего онлайн-дневника! Сегодня мы поговорим о том, стоит ли брать ипотеку, о плюсах и минусах такого способа приобретения недвижимости, также я расскажу мою историю ипотечного кредита.

Тема кредита для жилья актуальна в последнее время, как никогда. Связано это с тем, что ипотечный кредит на приобретение квартиры – это практически единственный способ иметь свое, а не съемное жилище.

Так стоит или нет брать ипотеку на приобретение жилья, выгодно ли это, и как потом можно досрочно (частично или полностью) погасить или сделать рефинансирование в другой банк, чтобы снизить свои затраты по ее погашению? Ответы можно найти в тексте далее.

Стоит ли брать ипотеку сейчас

Сейчас я расскажу вам, как это было и пока есть у меня. Конечно, если человек ждет наступления лучшего будущего, когда приплывет какое-нибудь наследство или еще что, то это его решение. Но как показывает жизнь, ждать этого приходится по 20 лет и более, а жизнь происходит здесь и сейчас. При этом ты платишь взносы за свою недвижимость, а не помогаешь другому, кто тебе сдает ее в аренду, погашать его кредиты.

Были времена, когда я даже слово "ипотека" не использовала в своем лексиконе, не было в нем нужды.

И вот пришло именно такое время, когда о ней заговорила вся Россия и в том числе Барнаул, где я проживаю, информация об ипотечном кредитовании пошла из всех "утюгов" страны. И невольно я начала прислушиваешься к ней.

Итак, наступил 2014 год, я, мама и мой сын живем в одной трехкомнатной квартире на 10 этаже, места всем хватает, коридор приличный, кухня площадью семь метров, лоджия. Но, видимо, жить вместе людям трех поколений непросто и не нужно, и в первую очередь для моего сына, ему на тот момент исполнился 21 год. Начался конфликт поколений.

И тут как-то неожиданно происходит интересный случай со мной в начале 2014 года: к нам в офис приходит человек, мужчина средних лет, наш на тот момент покупатель, и говорит мне:

Срочно отделяйте сына, дабы не было беды.

Как отделять, на какие, простите за выражение, «шишы», куда отселять? Вот загадка-то. А тот мужчина изучал духовные практики, даже ездил на семинары Валерия Синельникова по всем городам России, и у него, как я потом проанализировала и поняла, открылся дар предвидения – и такое бывает. Кто-то скажет: "Ну, опять магия и мистика начались.

Короче, после таких слов я задумалась крепко и надолго, советовалась с мамой, а той тоже такая же мысль пришла, что надо купить жилье для сына (ее внука) – и точка. И вот я начала, как говорится, зондировать эту тему, купить дом просто из накопленных денег не было возможности, потому что накопленных средств и не было!

Что делать? Начала изучать эту информацию. Я узнала много нового. Ну, во-первых, что ипотека – это залог недвижимости, то есть берешь деньги у банка, а взамен отдаешь банку в залог купленную недвижимость.

Как оформить ипотеку

Как оформить ипотеку

Перед тем, как решиться на этот шаг – взять деньги на будущую квартиру в банке, я проанализировала, какую сумму я могу собрать на первоначальный взнос, а процент может быть и 10, 20, 30 от суммы кредита, а можно вообще не платить первый взнос.

Только дело в том, что от размера процента первоначального взноса зависит сумма процента, который банк вам предложит. Чем меньше первоначальный взнос, тем в дальнейшем будет больше процент по ипотеке.

Поэтому все просчитав, я остановилась на 20%, чтобы банк мне дал 12%. Посчитала, какую сумму от своего дохода я смогу отдавать банку ежемесячно и при этом жить нормально, питаться, платить коммуналку, ездить раз в год в отпуск и все остальные расходы.

Выбор банка и документы

Взяла справку с работы о своем доходе и пошла по банкам. Эта ситуация была для меня в новинку, волновалась, было такое дело. Так с чего начать, чтобы взять недвижимость в ипотеку? Конечно выбрать банк, у которого более-менее низкий процент.

Перво-наперво я обратилась в самый многочисленный по отделениям и знакомый всем "Сбербанк". Пришла к консультанту и говорю, что хочу взять деньги на покупку жилья. Прошу ее объяснить, выгодно ли мне взять ее именно здесь,потому что я хочу купить вторичное жилье.

В общем, я была абсолютным новичком в этом вопросе! Практически прошу консультанта рассказать мне пошаговую инструкцию покупки на вторичном рынке. Вот мне все это и объяснили...

Как впоследствии оказалось, в "Сбербанке" не любят «возрастных» клиентов. А мне на тот момент было 52 года. Консультант распечатала мне ориентировочный график погашения под 12% годовых на 13 лет такой, что хоть "со стула падай".

Суть его была в том, что в связи с моим возрастом первые 8 лет я должна была платить банку ежемесячный платеж в размере более 35000 рублей, естественно, у меня такой возможности не было, а потом оставшиеся 5 лет сумма ежемесячного платежа постепенно снижалась, и была вполне приемлемой, что-то около 6000 рублей в месяц.

То есть "Сбербанк", да и любой банк тоже, выжимал в первую очередь проценты. Естественно, я ушла оттуда не солоно хлебавши. Пошла я в «ВТБ24», тоже многим известный, у них на тот момент ставка была немного ниже 12%, проходила какая-то акция к концу года, я обрадовалась.

Говорю менеджеру, что хочу купить жилье, встретили меня радушно, взяли справку о доходах и прочие документы для заявки на кредит и распечатали опять же приблизительный график, где опять оказалась очень высокая сумма ежемесячного платежа. А в чем тут-то дело?

Как оформить ипотеку в Сбербанке

Оказывается, опять мой возраст не прошел, вместо 13 лет, которые я просила, мне дали график погашения только на 8 лет, то есть до достижения мною возраста 60 лет – таковы правила и, естественно, сумма ежемесячного платежа увеличилась намного. А мне опять это не по карману. А если бы банк дал на 13 лет или хотя бы на 11-12 лет, то я, скорее всего, потянула бы кредит. Что делать?

У меня уже начинается паника, зашла в "2ГИС" и пошла обзванивать все банки по списку. Процент ипотеки там выше, чем в "Сбербанке" или "ВТБ24", это даже не обсуждается, но что поделаешь, если возникла такая необходимость в отдельном жилье для сына.

Выбор квартиры и взносы

А в это время мы уже на "Авито недвижимость" нашли подходящую для нас, скорее для сына, чудесную однушку на 5 этаже в приличном доме на вторичном рынке, в хорошем оживленном районе. В подъезде домофон, два лифта, один из них грузовой, видеокамеры и у входа в подъезд, и на площадке первого этажа, и в обоих лифтах, а также присутствует охрана.

Цена за эту недвижимость показалась завышенной, но она с ремонтом (ремонты ненавижу), мебель оставляют, полы из ламината, ванна отделана красивым кафелем вся, все аккуратно и с душой сделано хозяевами.

Лоджия застеклена, там остается в ней новый шкаф, в коридоре встроенная прихожая с большим зеркалом, сделан свежий косметический ремонт, красивая и удобная барная стойка. В той квартире жила дочь собственников, потом вышла замуж, теперь ждет ребенка, и молодой семье нужна площадь побольше.

Как оформить ипотеку на квартиру

При выборе жилья нужно все просчитать наиболее точно, потому что квартира берется на многие годы, она должна соответствовать всем вашим требованиям и предпочтениям, как можно больше, чтобы потом не было сомнений и сожалений о ее покупке. Это очень важно!

Район нас вполне устраивал, недалеко от того дома, где мы жили, быстро развивающаяся инфраструктура, много магазинов, торговых центров, хорошая транспорная развязка. Поэтому пришлось уже поторопиться с получением кредита.

И вот, определившись с банком, у которого самый низкий на тот момент был процент, звоню я в «Азиатско-Тихоокеанский банк»: 12%, ежемесячный платеж на 13 лет получился приемлемый для меня, около 22000 рублей, скажу честно, а меньше просто уже и нет, поэтому из всех зол выбираем меньшее, как говорится. Прогноз примерно такой:

  • стоимость квартиры на вторичном рынке (дому 8 лет) – 2 150 тыс. рублей;
  • первоначальный взнос – 430 тыс. рублей (это 20% от стоимости);
  • в результате стоимость кредита – 1 720 тыс. рублей (2150-430=1720);
  • срок выплат – 13 лет;
  • ежемесячный платеж – 21 950 рублей (аннуитентный, то есть сумма в течение всего срока действия ипотечного займа).

Банк абсолютно не огорчился моим возрастом. Выбора особо не было, так как время на покупку новой квартиры уже поджимало, пришлось оформить ипотеку именно в этом банке. Чем больше первоначальный, тем ниже процент банка на весь срок кредитования и, естественно, ниже остаток, на который банком будут начисляться проценты.

Собрала я документы для банка и оформила здесь ипотеку за 7 дней, получается, через неделю мы с нашими продавцами пошли уже на оформление прав на недвижимость. И вот квартирка-студия площадью 36,5 кв.метров наша.

Список документов, что я предоставила банку: паспорт, копия трудовой книжки, заверенная печатью организации, где я работаю, справка о доходах формы 2-НДФЛ, отчет об оценке недвижимости, паспорт продавца и его документ на право владения недвижимостью.

Как взять ипотеку в АТБ

Азиатско-Тихоокеанский банк установил мне аннуитентный ежемесячный платеж, то есть платить мне нужно каждый месяц взнос равными суммами. И постепенно доля основного долга будет увеличиваться в сумме ежемесячного ипотечного платежа, а сумма процентов банку – уменьшаться.

С согласия "АТБ" я прописала в квартире сына, а владельцем недвижимости стала я, как заемщик. Поэтому вопроса о сдаче этой квартиры в аренду не стояло, хотя некоторые люди советовали сдать квартиру в наем, чтобы облегчить бремя уплаты платежей.

Банк АТБ оформил закладную, по которой ипотечная квартира принадлежит ему до полного погашения мною кредита. Заставил меня оформить и страхование по кредиту в своей страховой организации в Благовещенске Приморского края.

Это было обязательное условие "АТБ", оно было прописано в договоре.

Но через год, когда срок страхования подходил к концу, я обзвонила многие страховые компании в Барнауле и остановилась на страховой группе "ВТБ24", где страховая сумма за ипотечную квартиру была намного меньше, чем в компании, рекомендованной мне по моему незнанию "АТБ".

Сделка с продавцом прошла легко и быстро, ключи от новой квартиры получили через 5 дней, после сделки въехали в квартиру с радостью. На момент покупки квартиры мы были счастливы все, не думая о ипотеке, и конечно, больше всех, сын. Как говорится, это сладкое слово свобода! И конфликт поколений куда-то сразу исчез.

Поэтому лично для нашей семьи вопрос о том, стоит ли брать ипотеку, был решен. Она нам принесла выгоду в жизни, дети не должны жить с родителями до старости.

Так прошло 4 года, каждый месяц, день в день, до 30 числа хожу и плачу взнос. Так как я в жизни уже применяла налоговый вычет по НДФЛ (за ранее приобретенную квартиру в собственность), то теперь могу получать вычет по НДФЛ только с процентов за ипотечную квартиру, уплаченных мною банку. Вычет я заявляла в налоговую раз в год, предварительно сдав налоговую декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год.

Могут компенсировать расходы на покупку жилья – это сумма вычета не более 2 миллионов рублей и расходы на погашение процентов, уплаченных по ипотечному кредиту – не более 3 миллионов рублей.

Когда ставка снижается

Ставки по ипотеке снижаются

Наступает 2018 год, и ставка по ипотеке идет вниз, в «Азиатско-Тихоокеанском банке» тоже снизилась ставка, но получалось так, что после переоформления и всех соответствующих документов для этого, а их немало оказалось, моя экономия получалась всего 500 рублей в месяц.

Вот за такие деньги ходить и платить всякие комиссии за переоформление ипотечного договора, переоформление закладной и других заморочек, ну вообще, нет никакого желания! По старой памяти обращаюсь в "Сбербанк" (в "ВТБ24" тоже обращалась, но мне вообще не разрешили рефинансирование у них делать в связи с возрастом).

И, о чудо, там после рефинансирования «АТБ» в "Сбербанк", по расчетам консультанта, ежемесячный взнос уменьшается на 2000 рублей, да еще не нужно каждый месяц ходить в банк гасить ежемесячный платеж – через личный кабинет система снимет деньги со счета в определенный день.

Я обратилась в "Сбербанк" лично с заявлением о рефинансировании ипотечного кредита из "АТБ", приложила справку о доходах за предыдущие месяцы, СМС-сообщение с одобрением пришло через день.

Вместо предыдущих 12% годовых "Сбербанк" дал мне сначала 10,5% годовых (пока я не оформила страхование ипотечной квартиры и своей жизни), после оформления страхования в страховой группе "ВТБ24" мне снизили ставку до 9,5%. Я искала во многих страховых компаниях Барнаула пониже размер страхового взноса за ипотечную квартиру, и в "ВТБ24" эта сумма оказалась самая низкая.

Если бы моя зарплата перечислялась на карту "Сбербанка", то процент мне бы снизили еще на один.

Ко мне прикрепили личного менеджера, которая четко и понятно объясняла мне, какие еще документы от меня для рефинансирования кредита нужны. Я их собрала за 3-4 дня, и через неделю ориентировочно состоялась сделка в Многофункциональном Центре по передаче прав на мою квартиру из АТБ в "Сбербанк".

Короче, оперативно и не сложно. Переоформление договоров заняло у меня около недели. До сих пор довольна своим выбором. И, конечно, это выгодно для меня – есть возможность снизить нагрузку на свой семейный бюджет.

Частично досрочное погашение ипотеки

Потом появилась возможность частично досрочно погасить ипотечный кредит, и встал вопрос, а как это сделать, чтобы мне было выгоднее? Тут опять дилемма. Что выгоднее – гасить срок ипотеки или уменьшить размер ежемесячного платежа? Искала в интернете. Пришла к выводу, что намного выгоднее снижать срок ипотечного кредита, а не размер ежемесячного платежа.

А соблазн снизить ежемесячную денежную нагрузку на семейный бюджет, ох, и велик был у меня!

В результате, послушав совет старшего поколения, так как деньги для этого оно и давало, я в "Сбербанке" погасила частично ипотечный кредит со снижением срока и не прогадала.

Так как досрочно погасить? Для начала в личном кабинете "Сбербанк-онлайн" нужно положить деньги на специальный счет, который мне менеджер создала еще при оформлении рефинансирования, или оставить на карте, потом зайти там на вкладку "Кредиты" и выбрать способ погашения: частичное или полное.

Далее выбрать спецсчет или свою карту и выбрать один из вариантов: сокращение суммы ежемесячного платежа или срока ипотеки, я выбрала второй. Тут же формируется новый график. При распечатке он выглядит не очень понятным и удобным.

Поэтому я иду обычно в любой офис "Сбербанка" и прошу мне распечатать новый график взносов. Я и не ожидала, насколько снизятся ставки при уменьшении срока ипотеки по сравнению с тем, если бы я снизила сумму ежемесячного платежа!

Срок выплат при частично досрочном погашении в сумме 400 тысяч рублей снизился на 4 года и экономия на процентах банку составила примерно 500 тысяч рублей. В интернете на многих сайтах есть калькулятор досрочного погашения, где примерно хотя бы, как говорится, не до рубля, но понятно, что выгоднее: уменьшение срока или снижение размера ежемесячного платежа.

Проценты банку рассчитываются от остатка долга и времени пользования кредитом. Хороший калькулятор для расчета досрочного погашения – ДомКлик, а еще здесь полезная информация по досрочному погашению.

И верно, что сумму желательно погасить в первые годы, когда выплачиваешь проценты по кредиту. Сумма досрочного платежа идет на уменьшение основного долга. Поэтому, чем долг меньше, тем меньше будет на него начисляться процентов на остаток средств в течение всего срока выплат.

В конце срока основной долг меньше, процентов тоже начисляется меньше, а значит и экономия не значительная, как в начале. Мне, как работающему пенсионеру, можно каждый год (по истечение года) с января подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (возврат уплаченного работодателем за меня налога на доходы физических лиц).

Это я и делаю, а полученную сумму возврата НДФЛ использую на гашение ежегодного взноса по ипотечному страхованию квартиры и моей жизни. Можно не платить эти страховые взносы, но при этом процент банка увеличится на один, и при каком-то страховом случае страховая организация берет на себя погашение остатка, а не члены семьи заемщика.

Основные выводы

Согласна, что ипотечное бремя нелегко, но посчитав, что на квартиру я бы накопила за 15-20 лет, и то не факт, и притом инфляция "сожрала" бы часть накопленных денег, и никакие проценты по вкладу в банках не помогли бы, потому что они настолько малы, что инфляция их намного опережает, а еще непредсказуемость нашей экономики страны желает лучшего.

А за это время сын бы состарился, возможно, снимал бы жилье и платил бы "дяде", вместо того, что бы платить за свою квартиру. Важно, чтобы квартира настолько нравилась, что не возникало досады от ее покупки в ипотеку, потому что она долгосрочная.

Поэтому лично для меня и моей семьи это выход из сложившейся ситуации. И я лично считаю, что ипотеку стоит брать. В общем, переплата в среднем составила бы 2,5 раза от взятого кредита. В первые годы при погашении ипотечного взноса основная сумма состоит из процентов банку, и с каждым годом этот баланс меняется в сторону увеличения тела кредита и снижения процентов банку.

 

Думаю, что моя история поможет кому-то и станет полезной при выборе: брать или не брать ипотечный кредит, выгодна ли ипотека для жизни людей, решивших разделиться с родителями и начать жить самостоятельно.

Нужно постоянно следить за изменениями процентов во всех банках и при первой возможности сделать выгодное рефинансирование. Ну, и конечно, по возможности частично досрочно гасить сумму.

На этом заканчиваю свою историю. Всем добра и изобилия! Друзья, подпишитесь на Патреон, чтобы поддержать меня в продвижении блога (онлайн-дневника) Маргариты Шумей.

Поделюсь книгой Валерия Синельникова, которая помогает в жизни человеку.

А еще ниже вы увидите очень интересную информацию о розыгрыше различных подарков. Для этого нужно нажать на одну из кнопок соц.сетей, поделившись этой статьей. Удачи!

Более подробно о конкурсе: "Сделай репост – выиграй ноутбук", вы можете узнать по ссылке в этой статье на моем блоге "Конкурс в проекте "Одна семья".

С уважением, Маргарита.

Сделай репост – выиграй ноутбук!

Каждый месяц 1 числа iBook.pro разыгрывает подарки.

  • Нажми на одну из кнопок соц. сетей
  • Получи персональный купон
  • Выиграй ноутбук LENOVO или HP

Смотреть отзывы

LENOVO или HP от 40-50 т.р., 8-16ГБ DDR4, SSD, экран 15.6", Windows 10

10 комментариев

  • Аватар комментатора руслан руслан
    Мое мнение таково...Все кредиты это зло и не стоит даже связываться с ними. Я живу в Украине и мне не понятно, для чего вообще Россия берут эту ипотеку. Закладывать недвижимость, зачем???
    Ответить
    1. Аватар комментатора Маргарита Шумей Маргарита Шумей

      Руслан, когда берешь ипотеку, закладывать никакую имеющуюся в собственности недвижимость, не нужно. Можно даже без первого взноса взять деньги на покупку новой квартиры, но тогда процент банка будет выше. Мнение каждого человека индивидуально. Спасибо за отзыв.

      Ответить
  • Аватар комментатора андрей андрей
    интересно интересно, все так по полочкам разложили. Теперь стоит задуматься
    Ответить
    1. Аватар комментатора Маргарита Шумей Маргарита Шумей

      Конечно, Андрей, надо задуматься. Если есть желание и возможность приобрести свою квартиру, а не платить "дяде" или "тете" за съемную жилпрощадь. Там ведь вы платите ту же практически сумму, но при этом квартира не ваша. Спасибо за отзыв.

      Ответить
  • Аватар комментатора Айгуль Айгуль
    Очень интересно и ясно все расписано. Вот думали с мужем брать ипотеку или нет. Думаю возьмём.
    Ответить
    1. Аватар комментатора Маргарита Шумей Маргарита Шумей

      Я тоже много думала, прежде чем взять ипотеку сыну. Но доводы в пользу взятия ее перевесили доводы против. Спасибо за отзыв.

      Ответить
  • Аватар комментатора Дмитрий Дмитрий
    Спасибо за заметку, дам сыну почитать раз надумал ипотеку брать.
    Ответить
    1. Аватар комментатора Маргарита Шумей Маргарита Шумей
      Дмитрий, рада что моя заметка поможет.
      Ответить
  • Аватар комментатора Надежда Надежда
    Спасибо за интересную статью, для меня это актуально, особенно про рефинансирование,
    Ответить
    1. Аватар комментатора Маргарита Шумей Маргарита Шумей
      Надежда, рада, что помогла моя заметка.
      Ответить

Добавить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение